Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản: Muốn phát triển lành mạnh, đừng chỉ trông chờ ngân hàng

Cho người mua nhàThông tin về thị trường bất động sản

Chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội (theo báo cáo từ VNREA), có thể nói, thị trường bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng trong bối cảnh hiện nay của Việt Nam. Sự khởi sắc của bất động sản hai năm gần đây sau thời gian dài đóng băng là tín hiệu đáng mừng cho sự phát triển kinh tế, góp phần thay đổi bộ mặt đô thị. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, theo các chuyên gia, cần có thêm các nguồn vốn khác, không thể trông chờ vào ngân hàng.

Tín dụng từ ngân hàng – nguồn vốn quan trọng nhất

Trong Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016” được tổ chức tại Hà Nội, ngày 23-3-2016, GS. TS khoa học Đặng Hùng Võ, Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua sử dụng chủ yếu 5 luồng vốn đầu tư bao gồm:

  • Vốn tự có của các nhà đầu tư trong nước;
  • Vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI);
  • Vốn do nhà đầu tư dự án huy động trực tiếp từ người mua bất động sản thông qua cơ chế phân chia lợi ích kinh doanh hoặc cơ chế mua bán nhà hình thành trong tương lai;
  • Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại;
  • Vốn huy động từ thị trường chứng khoán.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu GP.Invest, hiện nay, nguồn vốn để phát triển dự án bất động sản thương mại nằm ở 3 nguồn chính, gồm: nguồn vốn của chính các doanh nghiệp bất động sản – Chủ dự án, nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Dù phân chia như thế nào, các ý kiến cũng cùng chung nhận định rằng, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng vẫn đang là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Theo báo cáo mới công bố từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), “trong các nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thì vốn tự có chỉ chiếm 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8%, còn lại là vốn vay tín dụng 59,5%”.

Trong bối cảnh vốn tự có của các doanh nghiệp bất động sản không cao, vốn vay tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ lớn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn “đau đầu” giải bài toán vốn. Bởi lẽ, không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận được vốn ngân hàng do rào cản lãi suất. Theo phân tích của GS. TS khoa học Đặng Hùng Võ, trong thời gian qua, thị trường bất động sản luôn phải vay tín dụng với lãi suất quá cao, hiện nay đang ở mức 8-10%/năm (trong khi ở các nước khác, lãi suất tín dụng cho vay đầu tư bất động sản chỉ ở mức 3-5%/năm). Đặc biệt, trong giai đoạn kiềm chế lạm phát, mức lãi suất tín dụng tiền vay có khi tới 25%/năm.

Không chỉ tỷ lệ lãi suất cao, thực trạng thiếu vốn cho vay trung và dài hạn cũng như sự điều tiết dòng vốn vay theo hướng “siết” vào bất động sản khi giảm tỷ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250% (Dự thảo thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước) đặt ra nhiều thách thức về nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Loay hoay tìm giải pháp vốn

Thay vì đặt bút ký bản hợp đồng “vay vốn cắt cổ” với các ngân hàng, nhiều chủ đầu tư lựa chọn phương án trì hoãn hoặc tìm nguồn khác. Theo các chuyên gia, đây cũng là cách giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh. Muốn thế, trong thời gian tới, thị trường bất động sản cần có sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính và đa dạng hóa các loại hình huy động vốn khác: nguồn vốn từ quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư, cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở, tạo kênh huy động vốn dài hạn.

Theo GS.TS khoa học Đặng Hùng Võ, trong tương lai gần, cơ chế “mua bán bất động sản hình thành trong tương lai” sẽ một giải pháp vốn tạo lợi thế cho các nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có chữ tín trên thị trường. Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường bất động sản cũng là một giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường bất động sản đã phục hồi trở lại như hiện nay. Ngoài ra, thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào kinh doanh bất động sản và tạo cơ chế thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài cũng là hai giải pháp vốn cho thị trường bất động sản. Ông Võ cho rằng, đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn.

PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, phân tích, tài chính hóa thị trường bất động sản sẽ giúp thị trường bất động sản chủ động ứng phó với việc tăng giảm lãi suất ngân hàng cũng như có được luồng tiền đủ để vận hành và phát triển thị trường. Vấn đề này “tựu trung lại có ba nội dung. Một là, phải có các công cụ tài chính phái sinh để tạo các nguồn tiền cho thị trường bất động sản. Hai là, phải minh bạch hóa tất cả các vấn đề tài chính, vấn đề tiến độ dự án và vấn đề triển khai dự án bất động sản. Ba là, phải có các chỉ số về thị trường bất động sản để có thể đo lường được thực trạng thị trường bất động sản”.

Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển kinh doanh (BDI), để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện các giải pháp:

  • Tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án bất động sản;
  • Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn;
  • Chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà;
  • Phát hành trái phiếu, cổ phiếu.

Với những gợi ý này, hi vọng các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam có thể tìm ra được hướng đi mới cho vấn đề về vốn để có thể phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, lành mạnh.

Previous
Trúng vé tham dự Property Report Congress Vietnam 2016
Next
Trung tâm bất động sản trực tuyến TimHome chào sân thị trường Việt Nam